Đất hộ gia đình hay Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình trên thực tế rất phổ biến và trong nhiều trường hợp khó xác định một thành viên có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác hay không. Thế nào là đất đai hộ gia đình? Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất cụ thể như sau: Giải thích từ ngữ Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau: ... 29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ các điều kiện sau: - Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng - Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,… Trong Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình. Theo đó, không nhất thiết phải chung hộ khẩu mới có chung quyền sử dụng đất. Dựa vào những quy định trên có thể suy ra đất đai hộ gia đình là đất thuộc quyền sử dụng của những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình Khi chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên. Đồng thời, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, cụ thể: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”. Tóm lại, khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của hộ gia đình thì các thành viên có chung quyền sử dụng đất không nhất thiết phải có mặt mà chỉ cần có văn bản đồng ý chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua. Sổ đỏ hộ gia đình Không phải ai có tên trong hộ khẩu là có chung quyền sử dụng đất, mà phải đáp ứng 2 điều kiện: Thứ nhất, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Thứ hai, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, con mà sinh ra sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất thì không có chung quyền sử dụng đất. Sổ đỏ cá nhân là người có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất bằng các hình thức như: Nhận chuyển nhượng (mua đất), nhận tặng cho, nhận thừa kế, chuyển đổi quyền sử dụng đất với người khác. Chủ hộ sẽ đứng tên Sổ đỏ: Điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định ghi tên tại trang 1 của Giấy chứng nhận như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình". Thực tế cho thấy quy định về các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản hộ gia đình rất phức tạp bởi có nhiều thành viên tham gia. Hơn nữa, pháp luật cũng chưa có quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất trong việc xác định thành viên hộ gia đình như thế nào. Về chủ thể tham gia quan hệ dân sự: Các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Điều 101 Bộ Luật dân sự 2015). Theo đó, khi tham gia quan hệ dân sự, tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải tự mình tham gia xác lập, thực hiện hoặc vì lý do nào đó mà mình không thể tự thực hiện được thì phải ủy quyền cho người khác. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp này Luật cũng không quy định cụ thể là phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực hay không. Tuy nhiên để đảm bảo an toàn pháp lý của hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản hộ gia đình, công chứng viên thường yêu cầu văn bản ủy quyền phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị. Về xác định tài sản hộ gia đình: Điều 212 Bộ Luật dân sự 2015 quy định như sau: Tài sản của các thành viên trong hộ gia đình gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật dân sự và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Như vậy, khi định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 18 tuổi trở lên. Tuy nhiên, căn cứ vào quy định nào để công chứng viên có thể xác định được đúng và đầy đủ số lượng thành viên trong hộ gia đình? Trước khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể nội dung này. Do vậy, khi thực hiện công chứng, phần lớn các công chứng viên thường căn cứ vào Sổ hộ khẩu hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định số lượng thành viên của hộ gia đình. Tuy nhiên, những cách áp dụng nêu trên không có cơ sở pháp lý cũng như bỏ sót thành viên, dẫn đến các tranh chấp phát sinh. Bởi nếu căn cứ vào Sổ hộ khẩu thì sẽ có rất nhiều biến động như nhập, tách khẩu...dẫn đến việc tăng, giảm nhân khẩu, công chứng viên không thể xác định chính xác những thành viên trong hộ gia đình là bao gồm những thành viên nào, trường hợp cho nhập nhờ hoặc dâu, rể, con nuôi có được xem là thành viên hộ gia đình hay không. Còn nếu căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng không thể chính xác. Vì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Hộ gia đình thì trên Giấy chứng nhận chỉ ghi tên người đại diện là chủ hộ hoặc vợ chồng chủ hộ (Hộ ông hoặc Hộ bà, hoặc Hộ ông bà) chứ không ghi thông tin của tất cả các thành viên tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 đã phần nào tháo gỡ được những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thành viên của hộ gia đình. Tại Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, có 3 yếu tố để xác định thành viên Hộ gia đình gồm: Thứ nhất là có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng; Thứ hai là đang sống chung; Thứ ba là có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, không thể căn cứ vào sổ hộ khẩu hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình. Tuy nhiên, quy định này cũng chưa hướng dẫn cụ thể quy định về những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng là quan hệ với chủ hộ hay với các thành viên khác? Cách xử lý của một số công chứng viên để tránh tình trạng bỏ sót thành viên hộ gia đình, khi thực hiện yêu cầu công chứng đó là làm văn bản xin xác nhận nhân khẩu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan công an. Vì tính chất phức tạp của chế định Hộ gia đình cũng như thực tiễn còn nhiều tranh cãi quanh việc xác định thành viên của hộ gia đình, ngày 07/4/2017, Tòa án Nhân dân tối cao đã có Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ. Trong đó, tại Điểm 4, Mục I, Phần III về lĩnh vực Dân sự, khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình và tại thời điểm giải quyết tranh chấp, thành viên hộ gia đình đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cách xác định thành viên hộ gia đình theo quy định tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai như sau: - Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. - Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. - Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Với hướng dẫn cụ thể nêu trên, khi thực hiện công chứng văn bản liên quan đến Hộ gia đình, công chứng viên sẽ có căn cứ dễ dàng hơn trong việc xác định thành viên hộ gia đình, nhằm tránh tình trạng bỏ sót người tham gia giao kết hợp đồng, giao dịch, góp phần hạn chế, ngăn ngừa tranh chấp xảy ra, đảm bảo an toàn pháp lý cho văn bản công chứng./. |
