Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Show
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp chi phíPhương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự. Các trường hợp áp dụng phương pháp chi phí
Các bước thực hiện phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sảnCăn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với bất động sản cần định giá. Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm: Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương đương với công trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…). Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất. Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức: Giá trị thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phíLưu ý 1: Các loại chi phí xây dựng mới công trình có thể là chi phí tái tạo hoặc là chi phí thay thế.
Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tính đến các bộ phận lỗi thời không cần thiết, mà được tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính toán được coi là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản? Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản? 1. Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản?Theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC' onclick="vbclick('48306', '374968');" target='_blank'>Thông tư 145/2016/TT-BTC ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản như sau: Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa 2. Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản?Theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC' onclick="vbclick('48306', '374968');" target='_blank'>Thông tư 145/2016/TT-BTC ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản như sau: 1. Ví dụ 1: Cần thẩm định giá một khu đất để tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng phương án đầu tư. Khu đất có diện tích 15.000m2 tại một thành phố là đô thị loại II. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau: - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng. - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2. - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng trung bình 1.000.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng nhà chung cư trung bình 6.000.000đ/m2 . - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm. - Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư). - Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) - Toàn bộ căn hộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư trung bình 15 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. - Tỷ suất chiết khấu là 10% Lời giải : Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: Bước 1: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm. - Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm: 5.400m2 ´ 16 tầng ´ 80% ´ 15 triệu đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng - Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền tại thời điểm cuối năm: 3.600 m2 ´ 23 triệu đồng/m2 = 82.800 triệu đồng Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại: (1.036.800 + 82.800) ÷ (1 + 10%) = 1.017.818 triệu đồng Bước 3: Ước tính tổng chi phí Giả thiết các khoản phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án. Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý. Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay là 1 năm, lãi trả cuối kỳ. * Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án: - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 300 triệu đồng - Chi phí bồi thường nhà xưởng: (7.000 m2 ´ 1 triệu đồng/m2) ´ 30% = 2.100 triệu đồng - Giá trị phế liệu thu hồi: 2.100 triệu đồng ´ 25% = 525 triệu đồng - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng/m2 ð Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là: 300 + 2.100 – 525 + 1.000 = 2.875 triệu đồng * Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 15.000m2 ´ 1 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng chung cư: (5.400m2/tầng ´ 16 tầng) ´ 6 triệu đồng/m2 = 518.400 triệu đồng - Chi phí quản lý dự án: 10% × (15.000 + 518.400) = 53.340 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán hàng: 1,5% ´ (1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng - Trả lãi tiền vay ngân hàng: (70% × 2.875) ´ 13% = 245,245 triệu đồng * Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là: 2.875 + ((15.000 + 518.400 + 53.340 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%)) \= 551.765 triệu đồng * Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư: (551.765 - 245,245) ´ 14% = 77.212 triệu đồng * Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là: 551.765 + 77.212 = 628.977 triệu đồng Bước 5: Xác định giá đất Giá trị ước tính của khu đất 1.017.818 - 628.977 = 388.841 triệu đồng Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 388.841 triệu đồng 2. Ví dụ 2: Xác định giá trị quyền sử dụng lô đất diện tích 10.000 m2 . Hiện tại lô đất này đã được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (60% x 10.000 m2 = 6.000 m2). Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Kế hoạch thực hiện dự án như sau: 1. Năm thứ nhất dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp: 1.1. Tổng chi phí xây dựng: Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…1.500 triệu đồng. Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng. Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư) Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng. 1.2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư: - Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2. - Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất. 2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án - Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay. - Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% diện tích đất xây dựng (6000 m2 x 80% = 4.800 m2) - 50% chi phí cuối năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 13,5%/năm (không bao gồm chi phí quảng cáo bán nhà, chi phí quản lý, chi phí lãi vay) - Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính) - Tỷ suất chiết khấu là 10% - Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT. Lời giải: Áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị khu đất này như sau: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích xây dựng khu chung cư để bán; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% tổng diện tích đất xây dựng để xây dựng chung cư 12 tầng. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu: Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư phát sinh vào thời điểm cuối năm, phế liệu thu hồi thu từ đầu năm thứ nhất. Bước 3: Ước tính tổng chi phí: Giả thiết như sau : - Nhà đầu tư vay ngân hàng tại thời điểm bắt đầu dự án. - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án; Chi phí phá dỡ, bồi thường nhà xưởng cũ phát sinh đầu năm. - Chi phí xây dựng hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý dự án phát sinh cuối năm. |
