Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 4/2023 của CBRE cho biết, năm 2023 là một năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019, với 132.000m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành tại Hà Nội và gần 170.000m2 tại TP.HCM, trong đó chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.
Về giá thuê, trong năm 2023, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hai hạng A và B có diễn biến trái ngược. Giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực trung tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ.
Trong khi đó, giá cho thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, chỉ còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh.
Tổng diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 tại Hà Nội là 20.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall West Lake Hanoi.
Trái với Hà Nội, CBRE đã chỉ ra, giá thuê văn phòng tại TP.HCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động, dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt.
Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức, nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn. Trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định.
Sự khác biệt về hành vi thuê này của hai thành phố, cùng với TP.HCM giữ vững vị thế trung tâm tài chính của cả nước, là nguyên nhân chính lý giải cho mức độ hấp thụ diện tích thuê mới chênh lệch của hai thị trường này.
Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước.
Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.
"Ở cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng ưa chuộng mặt bằng văn phòng có chất lượng cao từ khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp cho các khách thuê có thể thương lượng được mức giá thuê tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn", báo cáo nêu.
Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP.HCM. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.
Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn, với gần 128.000m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cát Linh Tower, Heritage West Lake... Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TP.HCM xấp xỉ 53.000m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.
Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết, khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê.
“Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉ xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng… có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn”, bà Thanh phân tích.
Ông Jeremy Bates, Giám đốc, Trưởng bộ phận Đại diện khách thuê Savills EMEA nhận định về thị trường quốc tế: “Hầu hết khách thuê hiện nay có xu hướng quan tâm tới phân khúc văn phòng cao cấp và sở hữu thông số kỹ thuật nổi bật. Những văn phòng này không những được thiết kế nhằm tiết kiệm năng lượng, giúp các doanh nghiệp đạt tiêu chuẩn ESG mà còn đáp ứng mặt sàn linh hoạt với nhiều không gian làm việc chung, hỗ trợ nguồn nhân lực làm việc từ xa hoặc làm việc kết hợp”.
Nhu cầu về văn phòng cao cấp là điểm nhấn của thị trường quốc tế trong năm 2023 khi các khách thuê thể hiện rõ sự ưa chuộng đối với phân khúc văn phòng hạng A.
Theo Báo cáo Savills Impact 2023, 4 thị trường dẫn đầu bao gồm London West End, thành phố London, New York, và Singapore chứng kiến tỷ lệ cho thuê mặt bằng văn phòng hạng A tăng từ 75% vào giai đoạn 2009 - 2019 lên 84% vào năm 2022-2023.
Điều này cũng được phản ánh tại thị trường Việt Nam khi Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills ghi nhận qua báo cáo Q4/2023, giá thuê văn phòng hạng A tăng 2.2% trong 3 năm vừa qua, đạt 858.900 VND/m2/tháng trước giá thuê gần như không đổi của các phân khúc khác.
Trước làn sóng đón nhận các văn phòng hạng A, xu hướng văn phòng linh hoạt, mô hình kết hợp giữa làm việc văn phòng và làm việc từ xa, trở thành xu hướng nổi bật của thị trường quốc tế những năm vừa qua.
Theo báo cáo The Workthere Flexmark 4.0 của Workthere, diện tích trung bình của các văn phòng linh hoạt trên toàn cầu đạt 30,289 m2 trong năm 2023, trong đó 33% phản hồi ghi nhận không gian lớn hơn 26,915 m2 và chỉ 3% báo cáo với con số thấp hơn 5,387 m2. Điều này xuất phát từ nhu cầu về đa dạng các mô hình làm việc khi trong năm 2023, phòng họp và bốt điện thoại là 2 mô hình được ưa chuộng nhất.
Đáng chú ý, Việt Nam cũng được xem là điểm đến tiềm năng cho xu hướng không gian văn phòng linh hoạt. Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, hiện Việt Nam đang sở hữu một hệ thống lớn các doanh nghiệp nhỏ và vừa (SME) cùng với môi trường khởi nghiệp năng động. Chủ của các loại hình doanh nghiệp này thường không có xu hướng sử dụng văn phòng truyền thống và vì vậy, không gian làm việc chung đã và đang phát triển rộng rãi.
Theo đánh giá của Savills, năm 2023 vừa qua đã chứng kiến sự phát triển về xu hướng văn phòng linh hoạt khi mô hình này trở thành yếu tố quan trọng góp phần vào hiệu suất làm việc của nhân viên. Thay vì mô hình làm việc cố định như trước đây, nhân viên hiện nay ưa chuộng các không gian làm việc đa dạng như booth làm việc, lounges hay cafes.
Ngoài yếu tố về văn phòng linh hoạt, công trình xanh và bền vững cũng là một trong những tiêu chí nổi bật của phân khúc văn phòng hạng A trong những năm gần đây.
Theo báo cáo Savills Asia Pacific ESG về khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tỷ lệ nguồn cung các tòa văn phòng xanh trong phân khúc hạng A tại 4 thị trường lớn bao gồm Singapore, Greater Kuala Lumpur, Shanghai và Taipei đều đạt trên 50% trong Q4/2023. Trong đó, con số 98% gần như tuyệt đối được ghi nhận tại Singapore - thành phố kiểu mẫu cho phát triển đô thị xanh.
Trong hơn 20 hệ thống chứng chỉ xanh của khu vực, chứng chỉ xanh quốc tế phổ biến nhất tại thị trường Việt Nam là LEED và Green Mark với tổng 20 dự án, bao gồm 17 dự án tại thành phố Hồ Chí Minh và 3 dự án tọa lạc tại Hà Nội, theo báo cáo Savills ESG Spotlight 2023.
Hiện các tòa văn phòng với chứng chỉ xanh có giá thuê cao hơn 7,5% so với các dự án thông thường trong Q4/2023. Bất động sản Việt Nam được dự đoán sẽ tiếp tục nổi bật trên bản đồ thế giới với các dự án hướng đến tiêu chí quốc tế.