Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng mạnh qua từng năm, việc lựa chọn những căn hộ có diện tích nhỏ đang là giải pháp của nhiều hộ gia đình.
Các căn hộ có diện tích 40 - 50m2 với 1 - 2 phòng ngủ, có giá dao động 1,5 - 2 tỷ đồng là những sản phẩm được nhiều gia đình lựa chọn.
Chị Nguyễn Thị Nhàn, 30 tuổi (quê Hà Nam) cho biết, hai vợ chồng chị đều là kế toán của một doanh nghiệp nhỏ trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội.
Cưới nhau đã gần chục năm, 2 con chị mỗi ngày một lớn, căn hộ thuê trọ 25m2 cả gác xép dành cho 4 người càng trở nên chật chội. Vì thế vợ chồng anh chị quyết định mua 1 căn hộ để cả gia đình an cư.
Sau gần chục năm đi làm ở Hà Nội, hai vợ chồng chị Nhàn mới tích luỹ được số tiền 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, với số tiền này rất khó để sở hữu 1 căn hộ trên 65m2.
Căn hộ diện tích nhỏ hút khách. (Ảnh minh hoạ).
Chính vì vậy, dù gia đình chị có tới 4 người, nhưng vì muốn có nơi an cư nên chị quyết định tìm mua các căn hộ có diện tích khoảng 45 - 50m2.
" Sau nhiều ngày tìm kiếm căn hộ để mua, vợ chồng tôi rất bất ngờ khi các căn hộ đều hầu hết có giá trên 2 tỷ đồng. Chỉ có các căn hộ diện tích nhỏ mới có giá dưới 2 tỷ đồng. Tính toán kỹ lưỡng, chúng tôi đành quyết định mua 1 căn hộ 45 m2 với giá 1,45 tỷ đồng. Tuy căn hộ hơi nhỏ, nhưng nếu không mua lúc này thì sau này sẽ càng khó để mua ", chị Nhàn nói.
Không chỉ tìm mua để ở, nhiều nhà đầu tư cũng tìm mua các căn hộ có diện tích nhỏ để đầu tư.
Anh Nguyễn Kiều Thuật (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho hay, tình hình kinh tế khó khăn khiến cho nhiều hộ gia đình không có khả năng chi trả số tiền lớn cho việc thuê nhà. Tuy nhiên, họ vẫn muốn có được một nơi ở khang trang, sạch sẽ. Vì vậy, các căn hộ diện tích nhỏ là lựa chọn phù hợp nhất.
Cũng theo anh Thuật, nếu thuê 1 căn hộ diện tích 80 - 90 m2, mỗi khách thuê sẽ phải trả số tiền 10 - 12 triệu/tháng, nhưng với căn hộ chỉ 40 - 45m2, giá thuê sẽ chỉ 5 - 6 triệu đồng/tháng.
Không chỉ có giá cả hợp lý, phân khúc căn hộ nhỏ còn hấp dẫn bởi lẽ lượng khách hàng độc thân, muốn ở một mình rất nhiều nên các căn hộ này có lượng cầu rất lớn.
" Còn về mặt đầu tư, với tầm tiền chỉ 1,5 - 2 tỷ đồng cho 1 căn hộ, cho thuê mỗi tháng được 5 - 6 triệu đồng/tháng, đây là phân khúc hấp dẫn, thu hút được nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư vốn ít ", anh Thuật cho hay.
Đại diện một đơn vị chuyên phân phối các căn hộ diện tích nhỏ cũng khẳng định, ưu điểm lớn nhất của các căn hộ diện tích nhỏ là giá cả phải chăng, phù hợp với gói tài chính của nhiều thành phần.
Không chỉ dừng lại ở đó, với khả năng thanh khoản cao, đây cũng là những sản phẩm được giới đầu tư săn lùng để phục vụ mục đích cho thuê vốn chưa bao giờ hạ nhiệt tại những thành phố sầm uất hoặc mua bán sang tay hưởng chênh lệch.
Nghiên cứu về tâm lý và hành vi người mua nhà của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố mới đây cho thấy, người mua nhà quan tâm và đặt mục tiêu vào việc giảm số tiền mua căn hộ xuống mức thấp nhất. Có đến 78% người mua quan tâm tới tổng giá căn hộ, còn 22% quan tâm đến giá mỗi mét vuông của căn hộ họ dự định xuống tiền mua.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho biết, diện tích căn hộ nhỏ có tổng số tiền đầu tư ít hơn. Tuy nhiên, loại hình này dễ cho thuê hơn, nhanh thu về lợi nhuận nên thu hút được nhà đầu tư.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, các căn hộ chung cư diện tích lớn giá thuê thường cao hơn so với mức thu nhập của người dân nên ít lựa chọn.
Trong khi đó, giá tiền thuê căn nhỏ vừa phải, thấp hơn 25-35% so với căn diện tích lớn nên được ưa chuộng. Đây cũng chính là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư đi săn lùng mua để cho thuê lại kiếm lời.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, quy định diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư là 45m2, được quy định trong Luật Nhà ở năm 2005. Trải qua một giai đoạn thị trường khát nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, quy định về diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư đã giảm xuống 25m2 vào năm 2020.
Tuy nhiên, dự án phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. Vì vậy, số lượng các căn hộ này không nhiều nên luôn là những căn hộ "hot" của thị trường.
Bộ Xây dựng cũng xác định nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ là có thật, có tác dụng kích cầu cho thị trường. Việc xây dựng căn hộ chung cư diện tích nhỏ nên thực hiện trên quan điểm giải quyết chỗ ở cho người có nhu cầu thực sự hơn là tạo nhà ở để sở hữu.
Cùng một vị trí và mức giá tương đồng, môi trường sống và giá cho thuê chung cư sẽ tốt hơn nhà đất, theo chuyên gia.
Tôi đang sinh sống tại TP HCM, thu nhập hàng tháng 30-35 triệu đồng, vốn tự có 1,4 tỷ đồng, chưa lập gia đình. Hàng tháng tôi có thể tiết kiệm được ít nhất 40% thu nhập. Tôi đang muốn mua căn hộ hoặc nhà để chuẩn bị lập gia đình sau này. Tuy nhiên, tôi băn khoăn nên mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh giá khoảng 2-2,4 tỷ đồng hay mua nhà đất diện tích nền 20-30 m2 ở khu vực quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè, giá 2,5 tỷ đồng.
Tôi vẫn thích sở hữu nhà đất hơn là căn hộ chung cư. Mong được các chuyên gia và độc giả tư vấn!
Độc giả Kiệt Phan
Chuyên gia tư vấn:
Với số vốn sẵn có 1,4 tỷ đồng cùng với thu nhập cố định và khoản tiết kiệm hàng tháng, bạn có thể vay thêm một khoản tương đương 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng, thời hạn 15 năm. Như vậy, ngân sách để mua nhà của bạn tối đa là 2,4 tỷ đồng.
Tại khu Nam Sài Gòn bạn nhắm đến, ngân sách trên có thể mua căn hộ chuyển nhượng diện tích 55-70 m2 ở quận 7, quận 8 hoặc diện tích 60-80 m2 ở huyện Nhà Bè. Tuy nhiên, nếu mua nhà đất, với ngân sách này chỉ có thể tìm được những căn nhà trong hẻm nhỏ diện tích dưới 25 m2 ở quận 7, dưới 40 m2 ở quận 8 hoặc 60 m2 tại những khu dân lâu đời ở huyện Nhà Bè.
Để lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp, bạn cần xem xét mục tiêu mua bất động sản để dành là ở thực hay tích sản, chống trượt giá.
Với mục tiêu mua để ở, chung cư là lựa chọn tốt hơn nhà đất. Bởi với ngân sách sẵn có và vị trí tương đương, bạn sẽ dễ dàng tìm được một căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình hơn nhà đất. Nguồn cung căn hộ tại khu Nam hiện nay khá dồi dào, đem đến cho bạn nhiều lựa chọn. Mỗi dự án cung cấp hàng trăm căn hộ diện tích đa dạng, tương đồng về môi trường sống, thiết kế, tiện ích. Đối tượng ở đa số là các gia đình trẻ, thích thay đổi trải nghiệm, dễ thích nghi với các môi trường sống mới.
Cũng ngân sách này, nếu mua nhà đất, bạn chỉ có thể lựa chọn những căn nhà sâu trong ngõ hẻm hay tại khu dân cư lâu đời. Để tìm nhà đất phù hợp với nhu cầu sẽ khó hơn do mỗi căn nhà là một sản phẩm riêng biệt với nhiều điểm khác nhau. Bạn cần phải cân nhắc đến nhiều yếu tố hơn như quy hoạch, sổ đỏ, khu dân cư xung quanh.
Nếu chưa ở ngay, bạn có thể khai thác cho thuê căn hộ với lợi suất cho thuê cao hơn nhà trong ngõ hẻm. Ví dụ, căn hộ tầm giá 2,4 tỷ đồng ở khu Nam có thể cho thuê được khoảng 7-9 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi nhà ở ngõ hẻm nhỏ, tuy cùng giá trị 2,4 tỷ đồng nhưng chỉ có thể cho thuê 6-7 triệu đồng mỗi tháng.
Với mục tiêu tích sản, chống trượt giá, nhà đất là lựa chọn tốt hơn chung cư. Bởi giá trị đất trong cơ cấu giá tạo nên chung cư thường rất nhỏ so với giá trị đất trong cơ cấu giá của nhà liền thổ. Ví dụ, giá trị nhà mặt đất thường bao gồm 75% giá trị đất, 25% giá trị nhà. Còn chung cư chỉ khoảng 55% giá trị nhà sử dụng riêng, 45% giá trị đất sử dụng chung (tiện ích, khuôn viên dự án).
Trong khi đó, giá trị đất luôn tăng nhanh hơn giá trị nhà. Do đó, khi giá trị đất tăng lên nhờ sự phát triển của hạ tầng khu vực, tổng giá trị của chung cư vẫn tăng ít hơn nhiều nhà đất.
Về hiệu quả của mục tiêu mua nhà để dành, tổng tiền lãi gửi tiết kiệm 5% mỗi năm của 1,4 tỷ đồng và tiền lãi vay 11% mỗi năm của 1 tỷ đồng (bỏ qua lãi kép tiền gửi và tiền lãi giảm dần theo dư nợ) là 180 triệu đồng mỗi năm. Trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê khoảng 80 triệu đồng (nếu khai thác cho thuê 6 triệu đồng mỗi tháng), chi phí sử dụng vốn của 2,4 tỷ đồng vào khoảng 100 triệu đồng mỗi năm.
Giả sử 5 năm sau bạn lấy lại nhà để ở, tổng vốn bỏ vào tài sản này lúc này khoảng 3 tỷ đồng (gồm giá trị căn nhà và chi phí sử dụng vốn). Nếu giá trị căn nhà của bạn khi đó chưa đến 3 tỷ đồng, mục tiêu mua để dành, chống trượt giá của bạn thất bại. Do đó, bạn cần ưu tiên loại bất động sản có khả năng tăng giá tốt hơn, trường hợp này nhà đất trong ngõ hẻm có ưu thế hơn chung cư.
Nhìn chung lại, bạn muốn mua căn hộ hoặc nhà để dành sau này lập gia đình, nghĩa là chưa có nhu cầu sử dụng ngay. Trong cùng một vị trí và mức giá tương đồng, môi trường sống và giá cho thuê chung cư phần lớn sẽ tốt hơn nhà đất. Ngược lại, nhà đất có lợi thế về mức độ tăng giá chống lạm phát hơn chung cư đã bàn giao. Bạn nên xem xét mục tiêu lớn nhất khi mua bất động sản để dành là gì để đưa ra lựa chọn phù hợp.