 Nghề thẩm định giá là gì? Đối tượng thẩm định giá tài sản (TĐGTS Nghề thẩm định giá) – Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Trong hầu hết các trường hợp, việc định giá được tiến hành dựa trên các giao dịch có tính thị trường. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để định giá. Thẩm định viên phải dựa vào cơ sở phi thị trường. Thẩm định giá là là một dạng đặc biệt của xác định giá: là loại công việc do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp. Nghề thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của đất nước khi giải quyết được khoảng cách của chức năng quản lý nhà nước trong bình ổn giá, quản lý giá đối với một số đối tượng, trường hợp áp dụng cụ thể theo hình thức áp đặt, kém linh hoạt với nhu cầu xác định giá trị của cải vật chất trong xã hội theo nhu cầu, mục đích đa dạng và phong phú của các đối tượng, thành phần trong xã hội một cách khách quan, độc lập. Thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh…. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau. Dưới đây là một số khái niệm về thẩm định giá. Luật giá Việt Nam định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất theo tiêu chuẩn thẩm định giá” Thẩm định giá “Appraisal hoặc Valuation Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Quan niệm về thẩm định giá ở nước ta và trên thế giới vẫn còn những khác biệt đáng kể. Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. Theo Gs. Lim Lan Yuan – Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Mặc dù có nhiều khái niệm khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận:
Khái quát hóa những đặc trưng trên, có thể định nghĩa : Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Hội nhập kinh tế và tham gia các hiệp định thương mại tự do đã mang lại nhiều thách thức cơ hội cho nền kinh tế Việt Nam trong việc cạnh tranh, thu hút đầu tư các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Do đó nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân… Vì vậy vai trò thẩm định giá tài sản là đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế thị trường. Dưới đây là một số vai trò của dịch vụ thẩm định giá:
Thẩm định giá tài sản gồm các đối tượng sau: Bất động sản; Động sản; Tài sản hữu hình; Tài sản vô hình; Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp; Công cụ tài chính; Tài sản tài chính 3.1. Bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:
3.2. Động sản Động sản là các tài sản không phải là bất động sản bao gồm: Máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải (ô tô, tàu thuyền, tàu hỏa, máy bay…), hàng hóa dịch vụ 3.3. Tài sản hữu hình “Tài sản hữu hình là các tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình”. Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn. Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:
3.4. Tài sản vô hình Tài sản vô hình là các tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế gồm: Tài sản trí tuệ và quyền sở hữu trí tuệ (nhãn hiệu, thương hiệu, chỉ dẫn địa lý, sáng chế, tên gọi xuất xứ, tên thương mại, bí mật kinh doanh, phát minh khoa học, sáng kiến, quyền tác giả, bản quyền) theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ; Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật ví dụ như quyền thương mại, quyền khai thác khoáng sản,…; Các tài sản vô hình khác thỏa mãn điều kiện quy định sau: là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế. 3.5. Doanh nghiệp và lợi ích của doanh nghiệp 3.6. Công cụ tài chính Công cụ tài chính là các tài sản tài chính, được giao dịch trên thị trường tài chính bao gồm:
3.7. Tài sản tài chính Tài sản tài chính có thể là trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kì phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác. Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thế, thanh lý, đầu tư, đền bù…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùng một thời điểm thẩm định giá sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định giá tài sản khác nhau. Do vậy, kết quả thẩm định giá sẽ đướ sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huống khác nhau như sau:
Thẩm định giá xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của tài sản; trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về tài sản, giúp các giao dịch về tài sản thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên. Trong nền kinh tế thị trường dịch vụ thẩm định giá trị tài sản phát triển rất nhanh bao gồm một số dịch vụ như sau:
Trong lĩnh vực thẩm định giá thẩm định viên sử dụng ba cách tiếp cận phổ biến để đi đến kết luật giá trị của tài sản bao gồm: Cách tiếp cận từ thị trường; Cách tiếp cận từ chi phí; Cách tiếp cận từ thu nhập. Ngoài ra cách tiếp cận hỗn hợp được kết hợp từ cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận từ chi phí cũng được các thẩm định viên sử dụng trong từng trường thẩm định giá cụ thể. Tương ứng các cách tiếp cận là các phương pháp thẩm định giá:
Để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp, thẩm định viên luôn phải căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá; Mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường. Vì một tài sản có thể có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau. Mỗi phương pháp thẩm định giá cho ra một mức giá chỉ dẫn, hoặc nhiều mức giá chỉ dẫn. Các mức giá chỉ dẫn sẽ được thẩm định viên xem xét, phân tích, thống nhất để tìm ra một mức giá ước tính cuối cùng của tài sản thẩm định. Thẩm định giá là ngành nghề đặc biệt và có điều kiện vì vậy người hoạt động trong nghề phải hiểu biết, có tinh thần trách nhiệm cao và luôn tuân thủ theo quy trình thẩm định giá được kiểm soát một cách chặt chẽ theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và pháp luật Việt Nam. Chuyên viên, thẩm định viên về giá phải có tính kỷ luật, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá… Ngoài ra đạo đức nghề thẩm định giá cũng vô cùng quan trọng, thẩm định viên luôn phải thận trọng, trung thực, tránh những cám dỗ khi thẩm định hồ sơ và không được nhận bất kỳ lợi ích nào khác từ các cá nhân, tổ chức yêu cầu thẩm định giá, ngoài phí thẩm định giá của doanh nghiệp đã ban hành được kí kết trong hợp đồng thẩm định. Đối với những hồ sơ không đủ điều kiện để làm thẩm định viên có thể từ chối thẩm định giá tránh trường hợp bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
|
