Bạn đọc hỏi: Đất đai là một tài sản có giá trị, theo đó mà quy định về hạn mức giao đất ảnh hưởng lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Bên cạnh đó, cũng tồn tại không ít trường hợp người sử dụng đất không nắm được thông tin, quy định về đất đai mà theo đó vi phạm đến hạn mức đất được sử dụng. Vậy hiện nay, mỗi người được sở hữu bao nhiêu đất thổ cư theo quy định hiện hành? Show Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn LS TP Hà Nội cho biết: Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể hạn mức giao đất ở cho cá nhân là bao nhiêu. Căn cứ vào tình hình thực tế, điều kiện kinh tế – xã hội và quỹ đất của địa phương, hạn mức giao đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Về bản chất có thể hiểu hạn mức giao đất ở là mức giới hạn diện tích đất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất cho người dân. Hạn mức giao đất ở có thể được nhìn nhận dưới 2 góc độ là hạn mức tối đa và hạn mức tối thiểu. Trong đó, hạn mức đất tối thiểu là hạn mức thấp nhất mà pháp luật cho phép để người sử dụng đất được giao đất. Trái lại, hạn mức tối đa là diện tích tối đa mà người dân có thể được giao, nếu vượt hạn mức này người sử dụng đất ở sẽ bị hạn chế quyền lợi theo quy định của pháp luật.  Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa - Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể hạn mức giao đất ở cho cá nhân là bao nhiêu. Căn cứ vào tình hình thực tế, điều kiện kinh tế – xã hội và quỹ đất của địa phương, hạn mức giao đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Về hạn mức giao đất ở tại nông thôn: Căn cứ khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ vào tình hình thực tế quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; Về hạn mức giao đất ở tại đô thị: Căn cứ khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định trên cơ sở quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất và quỹ đất của địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất ở giao cho người sử dụng đất là gia đình, cá nhân tư xây dựng nhà ở; Như vậy, có thể thấy rằng Luật Đất đai 2013 không quy định cụ thể hạn mức giao đất ở cho cá nhân là bao nhiêu. Căn cứ vào tình hình thực tế, điều kiện kinh tế – xã hội và quỹ đất của địa phương, hạn mức giao đất ở sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Ví dụ tại thành phố Hà Nội: Căn cứ Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của Uỷ ban nhân dân dân thành phố Hà Nội quy định hạn mức giao đất, công nhân đất ở: Đối với đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn: Khu vựcMức tối thiểuMức tối đaCác phường30 m290 m2Khu vực thị trấn và các xã có giáp ranh các quận60 m2120 m2Các xã vùng đồng bằng80 m2180 m2Các xã vùng trung du120 m2240 m2Các xã vùng miền núi150 m2300 m2 Trường hợp đất ở có vườn ao: Các quận Đống Đa, Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai là: 120 m2. Các quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông là: 180 m2. Thị xã Sơn Tây: các phường là:180 m2 (Một trăm tám mươi mét vuông); các xã thuộc thị xã Sơn Tây là: 300 m2. Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2. Các xã vùng đồng bằng là: 300 m2. Các xã vùng trung du là: 400 m2. Các xã vùng miền núi là: 500 m2. Hoặc ví dụ khác là tại thành phố Hồ Chí Minh: Căn cứ vào Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/5/2016 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định: Các quận Bình Thạnh, Gò vấp, Phú Nhuận, Tân Phú, Tân Bình, quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11 không quá 160m2/hộ, cá nhân. Các quận Thủ Đức, Bình Tân, quận 2, 7, 9, 12 và thị trấn các huyện: Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè không quá 200m2/hộ, cá nhân. Khu quy hoạch phát triển đô thị không quá 250m2/hộ, cá nhân. Huyện Cần Giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã của các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè không quá 300m2/hộ, cá nhân. Như vậy, hạn mức giao đất, công nhận đất ở cho cá nhân tại các địa phương là khác nhau. Do đó để biết chính xác cá nhân được sở hữu bao nhiêu đất thổ cư chúng ta phải căn cứ vào quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố. Xây dựng công trình, nhà ở là hành vi diễn ra phổ biến, tuy nhiên khi xây dựng cần đảo bảo về các điều kiện theo quy định pháp luật, trong đó có điều kiện về diện tích đất thổ cư tối thiểu để xây nhà. Vậy, bao nhiêu mét thổ cư được xây nhà? Thuật ngữ “đất thổ cư” không được quy định trong các văn bản pháp luật, đây chỉ là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở và được phân thành 02 loại: Đất ở tại nông thôn (ONT) và đất ở tại đô thị (ODT). Cụ thể, căn cứ theo Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013: – Đất thổ cư đô thị (ODT): Là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. – Đất thổ cư nông thôn (OTN): Là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn. Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao. Do đó, đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau: – Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống; – Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở (Ảnh minh họa) Bao nhiêu mét thổ cư đất được xây nhà?Pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu cua đất thổ cư để xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, cũng liên quan đến vấn đề này, pháp luật đất đai có quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất ở để xây dựng nhà, công trình. Theo đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách thửa cần có đủ các điều kiện sau: – Có Giấy chứng nhận. – Đất không có tranh chấp. – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. – Đất còn thời hạn sử dụng. – Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành. Cụ thể về diện tích tối thiểu để tách thửa, khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định như sau: “Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”. Đồng thời, khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thêm: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Căn cứ các quy định nêu trên, có thể thấy, do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương là khác nhau, vì vậy diện tích tối thiểu để được xây nhà ở mỗi địa phương cũng khác nhau. Ví dụ: – Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư tại Hà Nội Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. – Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư tại TP. Hồ Chí Minh Căn cứ theo điểm b, khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau: Đất thổ cư được cấp tối đa bao nhiêu m2?3. Diện tích đất thổ cư tối đa theo quy định của pháp luật. Lên thổ cư tối thiểu bao nhiêu?Với khu vực cấp phường/xã, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 30m2. Với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc giáp ranh, diện tích đất thổ tối thiểu là 60m2. Với khu vực các xã ở đồng bằng, diện tích đất thổ cư tối thiểu là 80m2. Đất thổ cư nông thôn tối thiểu bao nhiêu m2?Căn cứ Điều 3 Quyết định 40/2014/QĐ-UBND: Diện tích tối thiểu của một thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 300 m2. Diện tích đất nông nghiệp và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch, tách thửa để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tối thiểu là 40 m2. Diện tích đất thổ cư là gì?Đất thổ cư hay đất ở là phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, bao gồm cả phần sân vườn, ao gắn liền với nhà trên cùng một thửa đất. |
