Kính thưa quý khách hàng! Show
Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau: NỘI DUNG YÊU CẦU Kính gửi: Luật Minh Khuê, Luật Minh Khuê cho em hỏi nội dung sau: Hiện tại em có 3 lô đất nông nghiệp liền kề nằm ven sông mua tại 3 thời điểm khác nhau, 2 lô đã có bìa và 1 lô giấy tay..2 lô em mua cách đây 5 năm thì không vấn đề gì..nhưng 1 lô có diện tích nhiều nhất mới mua năm ngoái 2020, khi mua vì thấy đất ráp ranh liền kề 2 lô cũ nên em mua..chứ không hề nghe có thông tin quy hoạch ..nhưng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong trên bìa mới của em lại có dòng chữ "đất quy hoạch khu sinh thái (bìa cũ trước khi sang cho em không có)..Em bị hoang mang vì nhiều người nói đất bị dính quy hoạch sẽ khó bán lại nếu cần vì không ai dám mua..sau này bị giải tỏa thì theo giá nông nghiệp nên giá thấp không được bao nhiêu. Em tìm hiểu trên mạng thì bảo đất sẽ được đền bù theo giá trị của đất tại thời điểm được giải tỏa..vậy cho em hỏi việc em tiếp tục bán lại đất đã đề quy hoạch như thế có ảnh hưởng gì không và giá trị đất sẽ được tính như thế nào ạ!? Em cảm ơn Mong Luật Minh Khuê sớm phản hồi! TRẢ LỜI: CƠ SỞ PHÁP LÝ >> Xem thêm: Quy hoạch xây dựng theo quy định mới nhất ? Có được phép xây nhà trên phần đất quy hoạch ? - Bộ luật dân sự 2015; - Luật đất đai 2013; - Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai; - Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. - Văn bản pháp luật khác; NỘI DUNG TƯ VẤN Để làm rõ nội dung Qúy khách đang vướng mắc, Luật Minh Khuê sẽ làm rõ các vấn đề sau đây: Thứ nhất, đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định như sau: “Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất >> Xem thêm: Ban công được phép xây dựng thò ra ngoài bao nhiêu ? Diện tích ban công được phép xây dựng tói đa là bao nhiêu? 1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh. 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này. 4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt. >> Xem thêm: Quy định về các hàng thừa kế? Có được phép ngăn chặn việc bán đất được thừa kế ? 5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo quy định trên thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:Trường hợp 1: Có quy hoạch khu sinh thái đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng nămCó quy hoạch khu sinh thái đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì Qúy khách được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức là Qúy khách được thực hiện mua, bán, tặng cho, chuyển đổi.. diện tích đất này như bình thường. Trường hợp 2: Có quy hoạch khu sinh thái đã được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng nămCó quy hoạch khu sinh thái đã được công bố, đồng thời cũng đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì Qúy khách được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Như vậy, đối với trường hợp này Qúy khách vẫn có thể tiến hành mua “BÁN”. đất trong quy hoạch cho tới khi có quyết định thu hồi đất. Hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, Qúy khách sẽ bị hạn chế một số nội dung như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm….Do đó, thực tế nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì cũng rất ít người có nhu cầu mua diện tích đất này. Thứ hai, nếu đất bị Nhà nước thu hồi thì giá trị bồi thường đất được tính như thế nào?Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định: "Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất >> Xem thêm: Đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng ? Tư vấn về thẩm quyền giao đất ? 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật." Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường. 2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. >> Xem thêm: Cá nhân được phép góp vốn bằng tiền mặt không hay phải chuyển khoản ? Quy định về tiến độ góp vốn ? 3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. 6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. Khoản 4 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Về vấn đề bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể mà có các quy định bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy nhiên, về giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013). Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về “Tư vấn về pháp luật đất đai”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng cảm ơn! Bộ phận tư vấn Pháp luật >> Xem thêm: Doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam dưới hình thức nào? Công ty Luật TNHH Minh Khuê |
