Tại Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4, nhiệm kỳ khóa XV sẽ cho kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất là một trong 9 vấn đề lớn được xin ý kiến tại Hội nghị lần này. TỔNG THUẬT TRỰC TIẾP SÁNG 28/8: KHAI MẠC HỘI NGHỊ ĐẠI BIỂU QUỐC HỘI HOẠT ĐỘNG CHUYÊN TRÁCH LẦN THỨ 4, NHIỆM KỲ KHOÁ XV  Hội nghị ĐBQH hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV khai mạc sáng 28/8 Phương pháp định giá đất là nội dung là nội dung quan trọng, liên quan trực tiếp đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan và cũng là vấn đề phức tạp. Hiện Dự thảo đưa ra 3 phương pháp định giá đất là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (bỏ phương pháp chiết trừ). Bàn về nội dung này, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam cho biết, hiện nay đang có nhiều trường hợp áp dụng phương pháp Hệ số điểu chỉnh và đồng thời cùng 1 thời điểm cũng có nhiều hệ số điều chỉnh dẫn đến người thực hiện dễ nhầm lẫn áp dụng, cụ thể như hệ số điều chỉnh hàng năm khác với hệ số điều chỉnh trong xác định giá khởi điểm bán đấu giá hay giá bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư cho từng dự án cụ thể. Phương pháp hệ số điều chỉnh đang sử dụng kỹ thuật tính toán như Bảng giá đất chỉ phù hợp đối với định giá đất hàng loạt nhưng lại được coi là một trong các phương pháp xác định giá đất cụ thể là không đúng về bản chất. Phương pháp xác định bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh chỉ căn cứ theo thông tin giao dịch thành công của 3 thửa đất để tính bình quân áp dụng cho các thửa đất trong khu vực, vùng, tuyến đường cần định giá mà không điều chỉnh (hồi quy) về thửa đất cần định giá như phương pháp xác định giá đất cụ thể theo từng yếu tố hình ảnh hướng đến giá đất như vị trí, quy mô, kích thước hình dáng … theo thông tin pháp lý, kỹ thuật của từng thửa đất, dự án cụ thể như của phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư. Bảng giá đất có tầm quan trọng, đối tượng áp dụng diện rộng và cũng có phương pháp xây dựng tương tự như phương pháp hệ số điểu chỉnh chủ yếu khác nhau về thời điểm, vậy cũng phải được nhắc đến trong Luật như các phương pháp khác; Căn cứ theo đặc điểm nghiệp vụ chuyên môn về định giá, ông Ngô Gia Cường đề nghị trong Luật Đất đai (sửa đổi) nên phân định rõ ràng, phù hợp với lý thuyết và thực tiễn áp dụng và cũng coi phương pháp định giá đất là một phương pháp độc lập. Đồng thời, đề suất bổ sung nhóm và định nghĩa như sau: Các Phương pháp định giá hàng loạt: là phương pháp định giá dựa trên thông số chung của các thửa đất cần định giá theo khu vực, vùng, tuyến có giá trị trong khoảng thời gian nhất định, áp dụng cho nhóm đối tượng cụ thể; Phương pháp xác định giá đất hàng loạt bao gồm phương pháp xây dựng Bảng giá đất, phương pháp Hệ số điều chỉnh. Các Phương pháp xác định giá đất cụ thể: là các phương pháp định giá dựa trên các yếu tố hình thành giá ảnh hưởng đến giá đất có thể xác định được của thửa đất cụ thể tại thời điểm cụ thể áp dụng cho người sử dụng đất cụ thể; Phương pháp định giá đất cụ thể bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư. Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam Liên quan đến áp dụng phương pháp hệ số điểu chỉnh, ông Ngô Gia Cường cho biết, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định rõ phương pháp xác định giá đất của Bảng giá đất và phương pháp Hệ số điều chỉnh đều dùng để xác định giá đất theo khu vực, vùng, tuyến đường. Do chi phí và công sức xây dựng bảng giá đất trên toàn quốc là vô cùng lớn, trong khi chưa có Cơ sở dữ liệu đất đai số hoá như mong muốn. Hiện nay đang có xu hướng muốn sử dụng chỉ số CPI cấp tỉnh để điều chỉnh trong việc xác định giá đất là không phù hợp do CPI là chỉ tiêu tương đối (tính bằng %) phản ánh xu hướng và mức độ biến động giá cả chung theo thời gian của các loại hàng hoá và dịch vụ tiêu dùng hàng ngày của người dân hầu như không liên quan đến thị trường bất động sản (nhà - đất) Theo quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 44/2022/NĐ-CP của Chính phủ về Chính phủ ban hành Nghị định về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản hiện đang giao cho Bộ Xây dựng ban hành “Chỉ số giá giao dịch bất động sản” và đang được thực hiên thí điểm theo Thông tư số 20/2014/TT-BXD và Thông tư số 19/2014/TTBXD của Bộ xây đựng hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Để tránh lãng phí tài nguyên thống kê này, và để giảm chi phí xây dựng bảng giá đất hàng năm, ông Ngô Gia Cường đề xuất 02 phương án theo hướng như sau: Trường hợp 1: Thời gian xây dựng bảng giá đất: 5 năm một lần trong đó: . Năm đầu tiên áp dụng phương pháp xác định Bảng giá đất xác định giá đất từ ngày 01 tháng 01 đến 31 tháng 12 . Năm tiếp theo cho đến năm thứ 5: theo Hệ số điều chỉnh Phương án 1: Hệ số điều chỉnh các năm tiếp theo được tính theo chỉ số biến động của thị trường bất động sản hàng năm do cơ quan có thẩm quyền công bố theo phương pháp Hệ số điều chỉnh Lưu ý: Hệ số điều chỉnh được xác định theo phương Phương pháp hệ số điều chỉnh được xác định như việc xây dựng bảng giá đất nhưng tăng diện tích vùng, khu vực, tuyến đường của các tài sản so sánh đại diện để giảm khối lượng thực hiện. Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo chỉ số giá giao dịch bất động sản được cơ quan thẩm quyền ban hành hàng năm. Trường hợp Hệ số điều chỉnh hoặc Chỉ số giá giao dịch bất động sản năm sau lớn hơn 20% (hoặc 30%) so với năm trước liền kề thì phải xác định lại giá đất như lần đầu của chu kỳ. Trường hợp 2: Nếu Bảng giá đất chỉ có giá trị trong 1 năm thì không cần có phương pháp hệ số điều chỉnh lại cho năm đó nữa, có thể chấp nhận chỉ số giá giao dịch bất động sản theo quý để điều chỉnh cho sát với thời điểm định giá hoặc áp dụng phương pháp so sánh để xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo vùng, tuyến, dự án trong các trường hợp bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư, xác định giá khởi điểm bán đấu giá. (về yêu cầu kỹ thuật Thông tin của thửa đất cần định giá được xác định là bình quân yếu tố tác động đến giá đất của các thửa đất cần định giá (diện tích, mặt tiền, chiều sâu …) để đảm bảo các yếu tố điều chỉnh cụ thể khi áp dụng phương pháp so sánh như thành phố Hà Nội đang áp dụng hiện nay.) Cũng theo ông Ngô Gia Cường cần có lộ trình phù hợp với kỳ vọng về mức độ chính xác, tin cậy của Bảng giá đất. Cụ thể: việc xác định mức độ chính xác của Bảng giá đất liên quan mật thiết đến đối tượng áp dụng để đảm bảo vừa không thất thoát nguồn thu ngân sách vừa không có tác động tiêu cực đến người sử dụng đất, thuê đất do đó Luật rất khó quy định cụ thể và quá kỳ vọng vào mức độ chính xác của Bảng giá đất. Vì vậy, ông Ngô Gia Cường đề xuất, không nên quy định chi tiết phương pháp xây dựng bảng giá đất có nhiều yếu tố kỹ thuật, chuyên môn chuyên ngành, xử lý tình huống rất phức tạp, cần giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết nội dung này. Ngoải ra, để đảm bảo không có biến động các khoản thu ngân sách từ đất đai tương ứng với các khoản chi tiền thuế, tiền thuê đất của các thành phần kinh tế trong xã hội, Ban soạn thảo cần có lộ trình phù hợp khi đặt ra tiêu chí của thông tin đầu vào thích ứng được với đặc điểm của thị trường bất động sản, tránh luật hóa quy định cứng nhắc khi chất lượng của số liệu thống kê chưa thể đáp ứng ngay được./. |
