TPO - Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, giá nhà ở xã hội (NƠXH) có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2 khi chi phí đầu tư xây dựng nếu theo những quy định hiện hành sẽ cao dẫn đến giá thành, giá bán NƠXH sẽ rất cao. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở để thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) trong giai đoạn 2021 - 2030. Theo quan điểm của HoREA, Dự thảo Luật Nhà ở đã đúng khi bỏ quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 10 ha (hoặc 2 ha) trở lên phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng NƠXH trong dự án. Nguyên nhân là vì không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng phù hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Nếu xây dựng NƠXH trong các dự án trên thì chi phí tạo lập quỹ đất rất cao (dù được miễn tiền sử dụng đất) và chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất NƠXH cũng rất cao dẫn đến giá thành, giá bán NƠXH sẽ rất cao (theo tính toán thì giá bán có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2 ). Con số này sẽ vượt quá khả năng tài chính của đối tượng thụ hưởng NƠXH và sau này thì người mua NƠXH tại đây còn phải chịu chi phí quản lý, dịch vụ cao hàng tháng do cùng sinh sống trong khu vực nhà ở cao cấp, trung cấp.  Theo HoREA, nếu không bỏ quy định dành 20% quỹ đất bắt buộc để xây tại các dự án nhà ở thương mại, giá bán NƠXH có thể lên đến trên dưới 40 triệu đồng/m2 do chi phí tạo lập quỹ đất rất cao. Tại TP HCM, kể từ đầu năm đến nay, chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng là dự án Khu nhà ở xã hội Bình Trưng Đông tại TP Thủ Đức. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, cơ cấu sản phẩm bất động sản của nước ta còn bất hợp lý. Trong đó, phân khúc nhà ở trung, cao cấp, bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa, trong khi phân khúc NƠXH, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình lại ngày càng vắng bóng và thậm chí biến mất trên thị trường nhà ở. Bởi lẽ, chỉ số giá nhà ở của nước ta cao hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến cho nhiều hộ gia đình và cá nhân khó có cơ hội mua nhà ở. Trong khi đó, so với các nước công nghiệp phát triển thì chỉ số giá nhà ở chỉ cao gấp 6-7 lần thu nhập. Theo phân tích cụ thể của HoREA, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội còn dư lại khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng; còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng phải tích cóp trong 10-15 năm... Báo cáo tình hình, kết quả thực hiện các nhiệm vụ được giao theo nghị quyết 11 của Chính phủ về chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được Bộ Xây dựng gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến nay cả nước có khoảng 400 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với tổng quy mô xây dựng hơn 450.000 căn đang triển khai đầu tư. Trong đó, có 245 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân quy mô 300.000 căn hộ đang trong trạng thái chờ thực hiện thủ tục đầu tư và 156 dự án quy mô gần 157.000 căn hộ đang đầu tư xây dựng. Trong thời kỳ nguồn cung thiếu hụt và nhu cầu ở thực cao, giá nhà ở xã hội cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá, có dự án vừa mới mở bán giữa năm, cuối năm đã tăng 50%, vào khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, ngang ngửa giá các chung cư tầm trung mới mở bán tại các thành phố lớn.Chưa đủ điều kiện chuyển nhượng lại nhưng giá tăng gấp đôi Là niềm mong mỏi của nhiều hộ gia đình để hoàn thành giấc mơ an cư lạc nghiệp, tuy nhiên phân khúc nhà ở xã hội hiện nay ghi nhận mức tăng chóng mặt tại nhiều dự án, cả cũ lẫn mới. Mới mở bán vào hồi tháng 5/2023, các căn hộ tại dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm có giá bán khởi điểm là 19,5 triệu đồng/m2. Đến nay, sau chưa đến một năm mở bán giá hiện tại của các căn nhà ở xã hội này khoảng 31 triệu đồng/m2. Trên các trang rao bán bất động sản, căn hộ chung cư tại Nhà ở xã hội NHS Trung Văn đang có giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng 50% so với lúc mở bán. Một căn hai phòng ngủ, diện tích 70m2, nếu như 6 tháng trước, giá khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng, đến nay một căn như vậy có giá trên 2,2 tỷ đồng. Theo quy định của pháp luật, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Vì vậy, khi mua nhà ở xã hội theo hình thức chuyển nhượng, người mua có rất nhiều rủi ro. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền. Trao đổi với một người bán nhà ở xã hội NHS Trung Văn, người này cho biết, khi mua khách hàng sẽ ký "hợp đồng ủy quyền" và sau 5 năm sẽ sang tên sổ hồng, muốn sang tên sớm hơn cũng không được. Trong 5 năm sẽ có thể sẽ có nhiều biến cố xảy ra nhưng mua những căn nhà ở xã hội như này thì phải chấp nhận. Đã có khoảng hơn chục khách hàng chấp nhận hình thức mua lại này, cũng một phần vì khu này chủ nhà bán lại ít. Vị trí dự án đẹp, căn hộ thiết kế tốt nên mọi người mua để ở là chính, người này chia sẻ thêm. Anh Quang Tuấn, một môi giới tại đây cho biết, tuy giá tăng nhưng lượng khách hỏi tìm mua rất lớn, còn không có căn để bán vì hầu hết mọi người mua để ở nên quỹ căn chuyển nhượng lại rất ít. Nhà ở xã hội cũ đã qua sử dụng cũng tăng giá chóng mặt Không chỉ dự án mới mở bán, những dự án nhà ở xã hội đã mở bán cách đây 7 - 10 năm cũng đang có giá tăng 30 - 50% so với giá bán ban đầu. Đơn cử, dự án khu nhà ở xã hội ở Rice City Linh Đàm tại phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai) với quy mô gồm 3 tòa nhà chung cư cao từ 21 tầng tương ứng 722 căn có diện tích từ 53 - 69 m2. Dự án ra mắt thị trường vào năm 2014, và bàn giao cho dân về ở từ năm 2016, giá mở bán ban đầu tại đây là 15 triệu đồng/m2. Hiện tại, giá bán chuyển nhượng tại dự án này trong khoảng 33 - 40 triệu đồng/m2, gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm, bằng với giá phân khúc chung cư trung cấp. Tương tư, tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) nằm tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai bàn giao cho dân về ở gần 6 năm nay, giá ban đầu của dự án là gần 15 triệu đồng/m2. Đến nay, giá bán tại dự án này đã lên đến 30 - 42 triệu đồng/m2. Trên các trang mua bán bất động sản, nhiều căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60 m2 tại đây đang được bán với giá từ 2,3 - 2,5 tỷ đồng, có những căn 3 phòng ngủ diện tích hơn 100 m2 có giá hơn 4 tỷ đồng. Nhiều chủ nhà tại đây rất khá bất ngờ và vui mừng khi căn hộ mình mua và sử dụng 6 -7 năm đến nay lại tăng gấp 2 - 3 lần so với giá ban đầu như vậy, ban đầu giá các căn hộ họ mua tại đây chỉ trong khoảng từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng tùy từng diện tích. Cũng tại Hoàng Mai, dự án nhà ở xã hội @Home ở số 987 Tam Trinh, phường Yên Sở, hiện một số chủ căn hộ đang rao bán căn có diện tích 60-70m2 với giá từ 37 triệu đồng/m2 trở lên. Mức giá rao bán này cao gấp đôi so với giá bán ban đầu của dự án. Mặc dù các dự án nhà ở xã hội đã đi vào hoạt động nhiều năm thậm chí cả thập kỷ, vẫn được bán với mức giá cao và vẫn có xu hướng tăng là một minh chứng cho sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội so với nhu cầu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng dự án phát triển nhà ở được chấp thuận mới và hoàn thành giảm so với các năm trước đây dẫn đến nguồn cung cho thị trường khá hạn chế. Điều này đã dẫn đến giá nhà ở có xu hướng tăng, vượt quá khả năng đáp ứng về tài chính của đại đa số người dân có nhu cầu mua để sử dụng. Trong năm 2023, trên địa bàn cả nước đã có 44 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 36.262 căn đã hoàn thành và được cấp phép, khởi công xây dựng. Về lũy kế thực hiện đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2030, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, đến nay trên địa bàn cả nước đã có 495 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 402.898 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ có kết quả tích cực hơn trong tương lai với "trợ lực" từ chính sách. Việc thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) mới với nhiều quy định mới "gỡ khó" cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Cũng như tăng khả năng tiếp cận loại hình này cho người thu nhập thấp. |
