Cùng bài viết giải đáp: Đất trồng lúa là loại đất gì? Có được chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng hay thế chấp, xây nhà hay không? Show
Theo quy định của Luật đất đai mới nhất hiện nay thì đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp. Điều này chắc hẳn ai cũng đều biết rõ vì nước ta gắn liền với nền văn minh lúa nước lâu đời. Bên cạnh việc canh tác, sản xuất nông nghiệp trên thửa đất của mình, người sử dụng đất còn phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo pháp luật. Vậy có những vấn đề gì liên quan đến đất trồng lúa mà chúng ta cần phải lưu ý? Mời các bạn xem qua bài viết sau để hiểu rõ hơn nhé. Đất trồng lúa là loại đất gì?Dựa trên phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam mới nhất thì đất trồng lúa thuộc loại đất trồng cây hàng năm và nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ theo Phụ lục số 01 Ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT thì:
Theo đó, đất trồng lúa bao gồm:
Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?- Về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúaTheo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất trồng lúa có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đảm bảo được các điều kiện sau:
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Như vậy, nếu không đáp ứng được một trong các điều kiện trên thì bên chuyển nhượng (người bán) không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. - Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtĐể tránh mất thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng, bán đất trồng lúa thì bên chuyển nhượng (người bán) cần phải biết các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và người mua cũng cần lưu ý rằng mình có được nhận chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai hiện hành hay không để tránh bị mất quyền lợi. Theo đó, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 như sau:
- Về diện tích đất trồng lúa được phép chuyển nhượngNgoài đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 và Điều 191 Luật đất đai 2013 thì quy định về hạn mức đất trồng lúa được phép chuyển nhượng (quy định tại Khoản 1 Điều 130 Luật đất đai 2013) cũng là vấn đề mà mọi người cần phải quan tâm đến. Cụ thể, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này. Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng có nêu rõ về hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng cây hàng năm (có bao gồm đất trồng lúa) như sau:
Nói tóm lại, đất trồng lúa có thể được chuyển nhượng, mua bán nhưng phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật đất đai hiện hành. Và 3 trường hợp không được sang tên sổ đỏ đất trồng lúa phổ biến thường gặp là do không đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa là tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, cũng cần lưu ý về diện tích đất trồng lúa được phép chuyển nhượng và các quy định khác khi thực hiện thủ tục nếu cơ quan nhà nước có yêu cầu. Đất trồng lúa có được chuyển mục đích sử dụng?Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp…”. Tuy vậy Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013 lại nói: “Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”. Như vậy có thể thấy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa không hề dễ dàng, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà quyết định có được chuyển đổi hay không. Cụ thể thế nào mời bạn đọc xem thêm ở phần nội dung tiếp theo. - Quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúaTheo Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có đảm bảo đủ các điều kiện được quy định tại Điều này (đã được đề cập trước đó ở phần chuyển nhượng đất trồng lúa). Tuy nhiên, đối với đất trồng lúa có những quy định riêng mà mọi người cần phải lưu ý. Cụ thể, theo Điều 57 Luật đất đai 2013 thì trường hợp chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối phải được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Theo quy định tại Điều 134 Luật đất đai 2013, Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Người sử dụng đất trồng lúa không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Ngoài ra, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ. Nói tóm lại, đất trồng lúa muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải có sự cho phép của cơ quan Nhà nước. Và trường hợp muốn xin chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (đặc biệt là đất ở) thường khá khó khăn. Và thực tế, nếu không có những quy định này thì liệu rằng, diện tích đất trồng lúa ở nước ta có còn được duy trì ổn định và cân đối hay không? Khi giá đất trồng lúa nước (giá đất nông nghiệp) và giá đất thổ cư có sự chênh lệch không nhỏ. Ai cũng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp này vì khoản lợi nhuận “khủng” từ sự chênh lệch giá. Và đó cũng chính là lý do giải thích tại sao giới đầu tư kinh doanh nhà đất thường rất quan tâm đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp. - Quy định chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúaKhoản 1 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP có quy định về điều kiện chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng lúa kết hợp nuôi trồng thủy sản như sau:
- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệpTheo đó, người được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai và phải nộp một khoản tiền để bảo vệ đất trồng lúa. Tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất lập bản kê khai số tiền phải nộp, tương ứng với diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao, cho thuê và nộp vào ngân sách cấp tỉnh theo quy định. - Tự ý chuyển đổi đất trồng lúa có sao không?Tự ý chuyển đổi đất trồng lúa sẽ bị xử phạt theo quy định tại Điều 9, 10, 11, 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Cụ thể như sau: +) Đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng rừng:
Mức phạt áp dụng cho cả khu vực nông thôn và khu vực đô thị. +) Đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc đất làm muối:
Mức phạt áp dụng cho cả khu vực nông thôn và khu vực đô thị. +) Đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp:
Mức phạt áp dụng cho khu vực nông thôn. Còn đối với khu vực đô thị, mức xử phạt sẽ bằng 2 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn. Ngoài phạt tiền còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Đó là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, đồng thời nộp lại số lợi bất hợp pháp có được nhờ vào việc thực hiện hành vi tự ý chuyển đổi này. Đất trồng lúa có được thế chấp không?Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, đất trồng lúa có thể được thế chấp nếu đảm bảo đủ các điều kiện sau:
Tuy nhiên, cần lưu ý một số vấn đề sau:
Vì thế, bạn phải cân nhắc cũng như tìm hiểu rõ ràng các quy định vay thế chấp đất trồng lúa mới nhất hiện nay, tránh lãng phí thời gian, công sức. Đất trồng lúa có xây nhà được không?Đất trồng lúa có được xây nhà không? Đất trồng lúa có lên đất thổ cư được hay không? Câu trả lời là hoàn toàn có thể, tuy nhiên với điều kiện là bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa lên đất thổ cư (hay còn gọi là đất ở). Vì mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, pháp luật về đất đai đã quy định rất chi tiết về điều này. Do đó, việc xây nhà trên đất trồng lúa sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Cụ thể, theo Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì hình thức và mức xử phạt trong trường hợp này là:
Đồng thời, có thể sẽ áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
Lời khuyên: Người sử dụng đất trồng lúa nên xem bản đồ quy hoạch ở địa phương, tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất cấp xã (phường), cấp huyện (quận) cũng như thông tin về việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để biết được sơ bộ về khả năng lên thổ cư đối với thửa đất trồng lúa mà mình đang sở hữu trước khi thực hiện thủ tục để tránh mất thời gian, công sức. Hỗ trợ đất trồng lúa từ chính sách của Nhà nướcĐiều 7 Nghị định 35/2015/NĐ-CP có quy định về vấn đề này, cụ thể: 1/ Căn cứ vào diện tích đất trồng lúa, ngân sách nhà nước ưu tiên hỗ trợ sản xuất lúa cho các địa phương (gồm chi đầu tư và chi thường xuyên) thông qua định mức phân bổ ngân sách nhà nước được cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước. 2/ Ngoài hỗ trợ từ ngân sách nhà nước theo quy định hiện hành địa phương sản xuất lúa còn được ngân sách nhà nước hỗ trợ như sau:
3/ Diện tích đất trồng lúa được hỗ trợ, được xác định theo số liệu thống kê đất đai của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương do Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố của năm liền kề trước năm phân bổ ngân sách. 4/ Hỗ trợ khai hoang, cải tạo đất trồng lúa:
5/ Nguồn và cơ chế hỗ trợ:
Tổng kếtĐất trồng lúa là loại đất nông nghiệp phổ biến ở nước ta. Do đó, người sử dụng đất cần phải hiểu rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của mình để thực hiện cho đúng. Tránh trường hợp không biết mà cố tình “làm liều” sẽ không đem lại lợi ích gì, thậm chí còn bị xử phạt theo quy định. Pháp luật về đất đai quy định về đất trồng lúa đến thời điểm hiện tại đã có sự hoàn thiện nhất định. Nếu không biết, không hiểu thì phải tìm kiếm thông tin, dò hỏi từ người thân, bạn bè hoặc đến trực tiếp cơ quan Nhà nước có liên quan để được tư vấn, giải đáp tường tận. Đặc biệt là trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phổ biến hiện nay. Bài viết trên về các vấn đề liên quan đến đất trồng lúa hy vọng sẽ giải đáp được những thắc mắc của nhiều người. Hãy thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật để được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp một cách tối đa.
|